Калькулятор износа методом эффективного возраста

Метод эффективного возраста применяют в затратном подходе при оценке зданий, оборудования и транспорта, а также в учебных задачах по оценке. Калькулятор помогает быстро получить процент физического износа и остаточную стоимость и сравнить результат с износом по фактическому (хронологическому) возрасту.

Что подготовить:

• "Эффективный возраст" - возраст объекта с учётом его фактического состояния: ремонтов, условий эксплуатации. Его определяет оценщик при осмотре;
• "Типичный срок экономической жизни" - срок, в течение которого аналогичные объекты обычно используются;
• "Хронологический возраст" - по году постройки или выпуска из технической документации; нужен только для сравнения;
• "Стоимость замещения (восстановления)" - стоимость, рассчитанная в затратном подходе, в рублях.

Все сроки вводите в годах. Если часть данных в месяцах, переведите их в годы.

Типичная ошибка - ввести хронологический возраст в поле эффективного. Эффективный возраст может быть меньше хронологического (объект после капитального ремонта) или больше (тяжёлые условия эксплуатации), и именно он определяет износ в этом методе.

Износ ограничен 100%: если эффективный возраст больше срока экономической жизни, остаточная стоимость будет нулевой. Калькулятор считает только физический износ методом эффективного возраста; нормативный метод (для зданий - по ВСН 53-86(р)), экспертный и стоимостной методы дают другие результаты и здесь не рассчитываются.

Износ по методу эффективного возраста - доля прожитого объектом "эффективного" срока в типичном сроке экономической жизни. Это то же самое, что ЭВ / (ЭВ + оставшийся срок жизни).

Износ по эффективному возрасту = ЭВ / ТСЭЖ * 100, но не больше 100%
Износ по хронологическому возрасту = ХВ / ТСЭЖ * 100, но не больше 100%
Оставшийся срок экономической жизни = ТСЭЖ - ЭВ, но не меньше 0
Остаточная стоимость = Стоимость замещения * (1 - Износ по эффективному возрасту / 100)

ЭВ - эффективный возраст, ХВ - хронологический возраст, ТСЭЖ - типичный срок экономической жизни (все в годах); стоимость - в рублях. Износ округляется до 0,1%, оставшийся срок - до 0,1 года, остаточная стоимость - до копеек.

Источник: Грязнова А.Г., Федотова М.А. "Оценка недвижимости", глава "Затратный подход" - физический износ по методу эффективного возраста И = ЭВ / ТСЭЖ * 100%; ФСО № 7 (затратный подход).

Ограничения: срок экономической жизни не может быть нулевым. Другие методы оценки физического износа не рассчитываются.

Пример: эффективный возраст 20 лет, хронологический 30 лет, срок экономической жизни 80 лет, стоимость замещения 5 000 000 руб.

Износ по эффективному возрасту = 20 / 80 * 100 = 25%
Износ по хронологическому возрасту = 30 / 80 * 100 = 37,5%
Оставшийся срок = 80 - 20 = 60 лет
Остаточная стоимость = 5 000 000 * (1 - 0,25) = 3 750 000 руб.