Траншевая ипотека: два транша и график

Дату второй выдачи нельзя выбирать независимо от числа месяцев: она должна совпасть с первой датой плюс задержка, с переносом на последний день короткого месяца при необходимости. Второй транш добавляется после платежа с номером задержки; следующий месячный период уже относится ко второй фазе.

До второй выдачи можно погашать первый транш аннуитетом, рассчитанным на общий срок, либо платить только проценты. После выдачи остаток первого транша и второй транш объединяются в новый долг, для которого рассчитывается аннуитет на оставшийся срок.

Модель использует одну фиксированную ставку и равные месячные периоды. В ней нет ежедневного начисления, неполных периодов, изменения ставки, досрочного погашения, комиссий и страхования. Это справочный сценарий: договорный банковский график и полные расходы могут отличаться. Общая выплата и сумма процентов не являются официальной полной стоимостью кредита.

Обозначим первый и второй транши через С1 и С2 в рублях, общий срок через н месяцев, задержку через д месяцев, месячную ставку через и = годовая ставка / 1200. Н и д целые: общий срок от 2 до 600 месяцев, задержка от 1 до 599 и меньше общего срока. Допускается 0% либо годовая ставка от 0,01 до 100 процентов.

Аннуитет для суммы С на к месяцев = С * и / (1 − (1 + и)^(-к)); при и = 0 это С / к. В аннуитетной первой фазе платёж рассчитывается для С1 на н месяцев. Остаток после д платежей = этот платёж * (1 − (1 + и)^(-(н − д))) / и; при нулевой ставке — платёж * (н − д). В режиме только процентов платёж = С1 * и, а остаток остаётся С1.

После второй выдачи долг = остаток первого транша + С2. Новый платёж рассчитывается аннуитетом на н − д месяцев. Общая выплата = первый платёж * д + новый платёж * (н − д). Проценты за весь срок = общая выплата − С1 − С2. Промежуточные платежи и остатки не округляются до копеек; таблица показывает шесть знаков, денежные итоги — два.

Даты всех платежей строятся прибавлением номера месяца к исходной первой дате, а не последовательным сдвигом предыдущей даты. В таблице проценты при аннуитете равны текущему платежу * (1 − (1 + и)^(-(н − номер месяца + 1))); погашение тела — платёж * (1 + и)^(-(н − номер месяца + 1)). Для первой фазы только процентов тело не погашается.

Первый независимый вектор "Аннуитет до и после второй выдачи": 500 000 ₽ от 15.01.2026, ещё 4 500 000 ₽ от 15.01.2027, ставка 12%, общий срок 240 месяцев, задержка 12, первый режим — аннуитет. Платёж до второй выдачи — 5 505,43 ₽, остаток первого транша — 493 589,87 ₽, новый долг — 4 993 589,87 ₽. После второй выдачи платёж — 55 697,79 ₽, общие выплаты — 12 765 160,22 ₽, проценты — 7 765 160,22 ₽.